Przymierzając się do budowy domu i poszukując odpowiedniej lokalizacji, wiele osób rozważa zakup działki rolnej. Plusem takiego rozwiązania jest często położenie w malowniczej okolicy oraz cena niższa niż w przypadku działek budowlanych. Należy jednak pamiętać, że taka inwestycja ma pewne ograniczenia i wymaga dodatkowych formalności.
Przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie działki rolnej, na której ma zostać wybudowany dom, koniecznie trzeba sprawdzić, czy będzie możliwość realizacji na niej takiego przedsięwzięcia. Uzależnione jest to od przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli teren przeznaczony jest pod działalność rolniczą, to jedynie rolnik będzie mógł wybudować na niej dom.
Przede wszystkim należy udać się do urzędu gminy i sprawdzić przeznaczenie terenu w planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dana gmina nie ma uchwalonego planu miejscowego lub nie obejmuje on interesującego nas terenu, koniecznie jest uzyskanie wypisu z ewidencji gruntów i budynków, która prowadzona jest przez starostwo powiatowe. Ważną informacją jest również klasa gruntów, którą sprawdzić można w księdze wieczystej lub na mapie ewidencyjnej. Im wyższa klasa gruntu, tym trudniejsza będzie zmiana przeznaczenia terenu z rolnego na budowlany. Na działce rolnej dom może wybudować jedynie osoba będąca rolnikiem. Wciąż jednak trzeba stosować się do zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Konieczne jest również wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
Odrolnienie działki na terenach, dla których uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, polega na tym, że gmina zmienia w treści planu przeznaczenie terenu z rolnego na nierolnicze, a następnie starosta wydaje decyzję o wyłączeniu go z produkcji rolnej. Jest to czasochłonna procedura i rada gminy nie zawsze wyraża zgodę na jej przeprowadzenie. W przypadku gdy wybrana działka leży na terenie nieobjętym planem, inwestor musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Można ją otrzymać jedynie dla gruntów o niskiej klasie (tj. IV, V, VI). Działka musi także mieć dostęp do drogi i możliwość uzbrojenia, a także być położona w sąsiedztwie co najmniej jednej działki zabudowanej w sposób, który pozwoli określić sposób użytkowania i parametry nowej zabudowy. Istnieje ryzyko, że jeśli na sąsiednich działkach prowadzone są gospodarstwa rolne, wydana zgoda będzie obejmowała zabudowę zagrodową, a nie wyłącznie dom jednorodzinny. Po uzyskaniu warunków zabudowy występuje się z wnioskiem o odrolnienie działki, a następnie taką decyzję należy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę.
Zgodnie z nowelizacją ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych istnieje możliwość budowy domu na gruntach wyższych klas (od I do III) na podstawie warunków zabudowy, jeśli co najmniej połowa powierzchni gruntu znajduje się na obszarze zwartej zabudowy, działka położona jest w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej oraz drogi publicznej, a ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha.
